Co je údržba? Jedná se o soubor prací prováděných servisní organizací za účelem údržby prostor pod její jurisdikcí.
Je známo, že postupem času se každá věc opotřebuje, zastará. Totéž se děje při provozu budov a staveb. Tento proces se nazývá přirozený odpis.
Obyvatelé bytových domů vkládají měsíčně peníze na účet správcovské společnosti, čímž platí za její služby spojené s jejich údržbou. Aby byly technické a provozní vlastnosti budovy zachovány na úrovni pohodlné pro bydlení, byl vytvořen seznam nezbytných prací, kde je uvedena jejich četnost a v souladu s ním aktuální oprava prostor - a to nejen.
Kompletní přehled tohoto problému je uveden v Směrnicích pro údržbu a opravy bytového fondu ze dne 2. dubna 2004 (MDK 2-04.2004).
Pojem „údržba“se týká všech hlavních oblastí pobytu obyvatel ve společném domě. Jedná se o výměnu střechy, omítání stěn, utěsnění prasklin, údržbu společných prostor, příček, roštů, parapetů, elektrických sítí, větrání a mnohé další v dobrém stavu,včetně údržby systémů teplé a studené vody.
V bytovém domě jsou všechny součásti těchto systémů kontrolovány odborníky a v případě potřeby jsou prováděny práce, aby se předešlo možným poruchám: výměna stoupaček, částí systému.
Pokud byla například obnovena omítka ve vchodu, byly vyměněny radiátory topení - to vše je aktuální oprava. Vodovod a kanalizace, jednotlivé části a prvky systémů, čerpací agregáty musí správně fungovat.
Každý člověk čas od času ve svém bytě něco tónuje, bělí, lepí. Pokud má pochybnosti, zda například staré okno vydrží další nachlazení, vymění ho za nové. Když majitel ví, že střecha jeho domu zatéká, odstraní předem shnilé desky a nainstaluje nové.
Opravy v koupelně, pokud zahrnují výměnu obkladů stěn, instalatérských prací a potrubí, jsou také aktuální. A pokud se majitel rozhodne rekonstruovat prostory, jako je stěhování stěn a dveří, pak v tomto případě budete muset udělat zásadní.
Současné opravy se také nazývají plánované. Servisní organizace každoročně zpracovává odhady plánovaných prací. Jedním slovem zajišťují vše, co je součástí zajištění bezporuchového provozu objektu v souladu s jeho určením. To znamená, že změny odpisů v budově by měly být co nejvíce eliminovány a poruchy by měly být odstraněny dříve, než dojde k nouzové situaci.
Například ve vchodu (jakospolečný prostor) s frekvencí 3–5 let by měly být provedeny následující práce:
- obnova vrstvy omítky v místech, kde praskla nebo se drolila;
- vložení skla, odstranění prasklin a děr v rámech oken;
- malování stěn a svahů výtahů, zábradlí.
Hlavní město má periodicitu 25 let.
V současné době probíhá oprava budov jako neplánovaná. Začíná vizuální prohlídkou prostor. Poté se sestaví seznam a odhady nákladů. A teprve poté jsou zakoupeny všechny materiály - a tým specialistů začíná pracovat.
Pokud se správcovská společnost systematicky vyhýbá své odpovědnosti, pak ji podle současného právního řádu mohou vlastníci bytového domu donutit k provádění údržbářských prací na domě, a to jak administrativně, tak soudně. Jenže v praxi se takové spory táhnou roky – a v podstatě se nic nevyřeší. Majitelé domů platí za služby, které se ve skutečnosti neprodukují. Je to velmi smutné a je třeba to řešit.
