Developer je povinen vystavit smlouvu o pojištění odpovědnosti před uzavřením první transakce s kupujícím. V opačném případě jej nebude moci zaregistrovat u Rosreestr. Tyto a další dodatky byly provedeny v roce 2014 federálním zákonem č. 294 „o změně a doplnění některých legislativních aktů“.
Essence
Od roku 2014 je stavební firma povinna potvrdit splnění povinností vystavením kauce nebo pojištění občanské odpovědnosti developera při společné výstavbě. To umožní kupujícímu vrátit své finanční prostředky v případě nepředvídaných situací.
Přijatý návrh zákona stanoví odpovědnost vývojáře za:
- vyhýbání se závazkům;
- dodání nedokončeného předmětu;
- bankrot před předáním.
Odborníci se obávají, že inovace povedou k vyšším cenámvlastnictví. Vláda ujistila, že tyto faktory spolu nesouvisí. Náklady na pojištění i u velké společnosti dosahují 1 % z objemu transakcí. Vývojáři budou muset na tyto náklady vyčlenit prostředky ze svého rozpočtu.
Object
Pojištění odpovědnosti stavitele při společné výstavbě zahrnuje ochranu majetkových zájmů zákazníků. Tato nabídka je výhodná především pro kupující. Společnost může pojistit celý dům nebo byty samostatně.
Zákazníci
Smlouva se uzavírá ve prospěch vlastníků akcií. Za určitých okolností obdrží platbu. Developer se zavazuje předat spolehlivý vysoce kvalitní objekt. Pojistitel je povinen upozornit klienta na změny v obchodu a zaplatit mu odměnu. Pokud se v průběhu výstavby změní akcionáři, musí to být uvedeno ve smlouvě, protože s dalším účastníkem je vypracován samostatný dokument.
Pojišťovny
Ne všechny IC mají tendenci sepisovat takové dohody. Předpokládá se, že tento typ transakce přináší ztráty. Kromě toho musí společnost splňovat určité požadavky:
- působí na trhu déle než 5 let;
- splňujte požadavky na finanční stabilitu;
- mít pozitivní vyhlídky vývoje na budoucí období;
- mít v oběhu alespoň 400 milionů rublů a také autorizovaný kapitál ve výši 120 milionů rublů.
Jízdné
Pojištění stavitele pro společné náklady na výstavbudrahý. Průměrné sazby v roce 2015 byly 0,5–0,8 %. U dlouhodobých smluv lze tarify snížit o 10–30 %. Sazbu stanovuje sama pojišťovna (IC) a také vypočítává koeficienty pro roční procento, protože vždy existuje možnost, že se developer zcela vyhne plnění závazků.
Co určuje sazbu:
- Účast vývojáře v holdingu.
- Pozitivní zkušenost z předchozích transakcí: termín, počet objektů, práce v různých regionech, žádné stížnosti.
- Finanční udržitelnost.
- Právní podpora: dostupnost všech dokumentů a povolení.
- Fáze výstavby.
- Uzávěrka.
- Počet akcionářů.
Realizace smlouvy
Pro registraci DDU musí vývojář předložit souhlas Rosreestr. Chcete-li to provést, musíte shromáždit následující dokumenty:
- projektové prohlášení;
- povolení k provádění stavebních prací;
- certifikát státní registrace;
- smlouva o společné výstavbě;
- kopie statutárních dokumentů;
- studie proveditelnosti;
- kopie účetní závěrky;
- údaje o věřitelích;
- potvrzení o neprodlení s bankovními úvěry.
Co je chráněno
Pojištění odpovědnosti stavebníka při společné výstavbě zahrnuje výplatu náhrady v případě, že developer nesplnil povinnosti, což je potvrzeno rozhodnutím soudu resp.bankrot společnosti. Částka se nevyplácí v případě zamrznutí v době výstavby nebo prodloužení doby uvedení do provozu. Výše závisí na smluvní ceně. Nemůže být menší než:
- object cost;
- průměrná tržní sazba za 1 čtvereční m. bydlení v regionu.
Zákon také omezuje maximální výši pojistného.
Následující případy jsou uznávány jako pojištění:
- přerušení stavby;
- bankrot vývojáře;
- nemá bydlení;
- odmítnutí vrátit materiální zdroje atd.
Legislativní změny
V roce 2014 byl novelizován federální zákon č. 294, podle kterého je nově povinné pojištění odpovědnosti developera majetkové účasti na výstavbě. Smlouvy si sepisují sami developeři. Také si vybírají, s kým podepíší smlouvy: se společností, bankou, specializovanou společností.
Všichni členové povinného ručení ručí společně a nerozdílně. Pokud dojde k dohodě s bankou, pak se hodně času stráví sbíráním papírů. Je třeba složit 30% zálohu z hodnoty předmětu, která slouží jako záruka pro peněžní ústav. Centrální banka navíc na tyto banky stanoví své vlastní požadavky:
– minimální doba trvání – 5 let;
- základní kapitál 200 milionů;
- hodnota nemovitosti je 1 miliarda rublů.
Pro vývojáře je výhodnější získat úvěr než poskytnout záruku. Finanční instituce taképovažovat pojištění smlouvy o majetkové účasti ve stavebnictví za ziskové produkty.
Je lepší podepsat smlouvu se společností. V silné konkurenci se pojišťovny snaží přilákat zákazníky nízkými tarify a cenami. Sazba za takové transakce zůstává pevná po celou dobu trvání smlouvy. Pojištění odpovědnosti stavebníka u společné stavby se platí po dokončení díla. Další výhodou je rychlost papírování. Pojištěným je sám developer, příjemcem je akcionář. Způsob poskytování se volí pro každý byt zvlášť.
Pojištění odpovědnosti stavebníka u společné stavby
Společnosti jsou povinny poskytnout zajištění. Nejčastěji se jedná o pozemek, na kterém bude objekt umístěn. Kromě toho dokument popisuje, jak zajistit závazky. Papíry jsou podepsány před státní registrací první smlouvy o akciích a jsou platné do předání předmětu. Ukončení transakce nezbavuje společnost povinnosti uhradit náhradu za případy, které nastaly v době její platnosti.
Pojistit si můžete celý dům nebo každý byt zvlášť. První možnost není zisková. Developer musí okamžitě složit vysokou částku, aby měl jistotu, že všechny byty budou prodány. Druhým problémem je, že u takových smluv je obtížné určit, kdo je příjemcem.
Dokument vstupuje v platnost okamžikem připsání první splátky. Pojištění developera pro sdílenou výstavbu na základě smlouvy nezajišťuje franšízu. Zbytek podmínek smlouvy je standardní:
- pojistitel se zavazuje informovat akcionáře o výši vyplacené náhrady;
- společnost může podat žádost o regresi vůči vývojáři;
- předčasné ukončení smlouvy je pojistitel povinen oznámit všem majitelům;
- doba trvání smlouvy závisí na délce výstavby.
Vrácená částka závisí na ceně a sazbách. Musí překročit hodnotu celkové plochy obydlí. Společnost sama rozhoduje o tom, jak bude platba provedena: jednorázově nebo ve splátkách.
Problémy s pojištěním odpovědnosti developera ve sdílené výstavbě
Tato nabídka je velmi specifická. Ve skutečnosti mluvíme o ochraně finančních rizik developera. Společnosti mají na výběr - vydat politiku nebo záruku. Druhá možnost je vhodnější, protože úvěrové instituce již mají zavedený mechanismus, skóringové systémy, specialisty, kteří posuzují rizika, a také struktury, které organizují dokončení WIP. SC se takovými výhodami pochlubit nemůže. Ale nabízejí nízké ceny. Lidé jsou zvyklí, že bankovní služby jsou drahé. To je pravda, protože riziko v obchodu je vysoké. I když po novelách zákona se zvýšily i tarify pro firmy.
PojištěníOdpovědnost developera ve sdílené výstavbě zajišťuje kumulativní účinek ztrát. V krizové situaci (pokles poptávky po bydlení, zvýšení hypotečních sazeb) utrpí ztráty najednou všichni developeři, nejen jeden účastník trhu.
Dalším problémem je nemožnost zajistit rizika ani na zahraničním trhu. V mezinárodní praxi se při takových operacích používají dluhopisy (záruky). Jejich fungování ale není v ruské legislativě zakotveno. Hlavním rozdílem takového produktu je, že pojistitel může vzít do zástavy budova ve výstavbě.
Centrální banka zvýšila požadavky na pojišťovny, které mohou poskytovat služby vývojářům – zvýšila minimální výši kapitálu. Tím se značně zužuje okruh možných pojistitelů – až na 19 organizací. Společnosti, které dříve tvořily 80 % smluv s developery, nový seznam opustily. Co s nimi bude nyní, není známo. S největší pravděpodobností bude nutné uzavřít nové smlouvy se společnostmi z „bílé“listiny. Pokud je licence odebrána, IC odpovídá za dříve uzavřené transakce do 6 měsíců. Poté buď vypoví dokumenty, nebo převede portfolio a závazky na jiného účastníka trhu. Na rozdíl od OSAGO nebo pojištění odpovědnosti vlastníků nebezpečných výrobních zařízení tato služba nezahrnuje jiné druhy ochrany, jako jsou kompenzační fondy, které by řešily platby občanům po úpadku pojistitele. Akciový trhbytová výstavba je skvělá. Zatím ale neexistuje žádný dobře zavedený způsob, jak regulovat aktivity vývojářů.
