Akciová účast se v Rusku rozšířila. Společnosti přitahují investory, ze svých prostředků postaví dům, který se pak stává majetkem těch druhých. Můžete si tak koupit byt na splátky a splatit dluh před dokončením stavby. Ale to nejsou všechny možnosti, které sdílená výstavba poskytuje. Co strany transakce potřebují vědět o tomto procesu, na co si dát pozor – čtěte dále.
Nuance
Teoreticky je vše jednoduché a jasné, ale v médiích je tento proces popisován negativně. Proč se tohle děje? Zájmy stran transakce jsou chráněny zákonem o sdílené výstavbě, který byl přijat již v roce 2004. Zavedl přísné požadavky na vývojáře. V tuto chvíli se jedná o jediný regulační dokument upravující sdílenou výstavbu. Co musí klient vědět při uzavírání smlouvy?
Vývojář a předmět transakce. Pokud společnost bylapůsobí na trhu, má řadu realizovaných objektů, pak ji lze považovat za smluvního partnera. Kontaktovat neověřené organizace, zejména lidi, kteří uzavírají dohodu poprvé, nemá cenu.
Zákon „O sdílené výstavbě“č. 214 se vztahuje pouze na smlouvy stejného názvu. Jakákoli jiná formulace není povolena. Pokud developer navrhuje podepsat „Investiční smlouvu“, pak se snaží zabránit šíření požadavků takových předpisů: zákona „O sdílené výstavbě“, federálního zákona „O ochraně spotřebitele“.
Než certifikujete dokumenty, požádejte společnost o stavební povolení, zjistěte, kde se nachází prohlášení o projektu, a přečtěte si ho. Ze zákona je zveřejnění pro vývojáře povinným požadavkem.
Smlouva o společné výstavbě se považuje za uzavřenou okamžikem státní registrace. V opačném případě bude považována za neplatnou. Papír musí obsahovat popis objektu, termín převodu, cenu a postup plateb, záruku.
Zkontrolovat dokumenty
FZ stanoví, že společnost může získávat finanční prostředky pouze po získání povolení, zveřejnění prohlášení o projektu a registraci vlastnictví. Při nesplnění alespoň jedné z těchto podmínek může občan požadovat vrácení peněz i s úroky. Jsou kalkulovány s dvojnásobnou sazbou refinancování. Podle smlouvy musí společnost postavit nemovitost ve stanovené lhůtě a po získání povolení odstátní orgány pro pověření k jejímu převodu na účastníka transakce. Druhá strana souhlasí s tím, že zaplatí dohodnutou cenu a převezme předmět (pokud je oprávněn).
Musí být zaregistrována písemná smlouva o majetkové účasti na výstavbě. Teprve poté nabude účinnosti. Před podpisem dokumentů má občan právo seznámit se s těmito dokumenty:
- základní dokumenty vývojáře;
- osvědčení o státní registraci;
- osvědčení o daňové registraci;
- schválené výroční zprávy za poslední tři obchodní období;
- zpráva auditu.
Zlepšit zabezpečení transakcí
Od roku 2014 vstupuje v platnost norma federálního zákona „O pojištění odpovědnosti developerů“, která se vztahuje na sdílenou výstavbu. Co to znamená? V případě nesplácení nebo úpadku společnosti bude moci člověk peníze vrátit. Během státní registrace dokumentů musí developer poskytnout smlouvu o pojištění odpovědnosti nebo záruku. Dříve bylo možné poskytnout kolaterál jako zajištění transakce.
Nuance pojištění
Smlouva se uzavírá ve prospěch příjemce – občana nebo právnické osoby, jejíž finanční prostředky byly získány na stavbu.
Pojistná událost - úplné nebo nesprávné plnění povinností developera, které je potvrzeno soudním rozhodnutím.
Doba platnosti dokumentu je podobná době uvedené ve smlouvě o sdílené výstavbě. Příjemce však může získat odškodnění i dva roky po skončení převodu prostor. Minimální pojistná částka se vypočítává na základě nákladů na bydlení. Ale nemůže být nižší než jeho tržní cena.
Takto je zajištěna hodnota majetku. Federální zákon také stanoví následující postup vypořádání:
1. Byla podepsána záruční smlouva. Pokud developer nesplní své závazky nebo neposkytne srozumitelnou odpověď v dohodnuté lhůtě, může se klient obrátit s odpovídajícím požadavkem na ručitelskou banku.
2. Transakce byla zajištěna pojistnou smlouvou. Oprávněný se musí obrátit na společnost nebo vzájemnou pojišťovnu (OVS) ve stanovené promlčecí lhůtě předmětu zástavy. Zákon stanoví, že platba musí být provedena nejpozději do třiceti dnů ode dne předložení dokladů. Přitom nezáleží na přítomnosti dluhu developera vůči pojišťovně. Toto nařízení se vztahuje pouze na smlouvy uzavřené po roce 2013.
Metody zajištění závazků
Jakými způsoby (podle zákona) může klient vynaložené prostředky vrátit, jsme již zvažovali. Přítomnost tohoto ustanovení ve smlouvě však nezaručuje výplatu náhrady. Do dokumentu lze zapsat různé podmínky a doložky, s jejichž pomocí můžete oddálit dobu plnění povinností. A všechny tyto„pokud“nesmí jít nad rámec zákona.
Pokud je stavba pomalá nebo se po dlouhou dobu nezačíná, může klient bez čekání na termín požadovat soudní ukončení dokumentu. Tato možnost je poskytována, pokud:
1) došlo k ukončení nebo pozastavení výstavby domu, který zahrnuje sdílený objekt, za okolností nasvědčujících tomu, že objekt nebude převeden na účastníka transakce ve lhůtě uvedené v dokumentu;
2) došlo k výraznějším změnám v projektové dokumentaci, včetně výrazné opravy velikosti sdíleného objektu;
3) došlo ke snížení nebo zvýšení celkového počtu bytů zahrnutých v nové budově.
Co dalšího potřebujete vědět o sdílené výstavbě?
Musí být jasně uvedeno datum uvedení objektu do provozu (např. „nejpozději 15. 10. 2014“). Vývojáři velmi často používají reklamní frázi: "ve čtvrtém čtvrtletí roku 2014." Tato formulace je nesprávná. Po dvou měsících od uvedeného data může akcionář smlouvu o společné výstavbě jednostranně vypovědět. Vše, co musíte udělat, je zaslat písemné oznámení. Developer je povinen do 20 kalendářních pracovních hodin vrátit přijaté peníze na účet klienta a zaplatit mu penále. Nebo vložte tuto částku na vklad, který je otevřen jménem akcionáře.
Celkové náklady na byt uvedené v dokumentech jsou vypočteny z ceny za metr čtvereční bydlení vynásobenéprostor místnosti. Tato čísla by také měla být uvedena. Za pozornost stojí i popis parametrů obytného prostoru: lokalita, patro, adresa, plocha, počet pokojů. Záruční doba na postavený byt je 5 let.
Při studiu dokumentů stojí za to věnovat pozornost tomu, od jakého bodu musí držitel úroku platit náklady na energie a provoz. Pokud tato položka chybí, pak povinnost vzniká okamžikem podepsání aktu o převzetí a převodu bytu, nikoli uvedení do provozu.
Problémy nevyhnutelné?
Někdy vývojáři záměrně "zapomenou" zahrnout některé položky do dokumentu. Klient však může utrpět materiální ztráty, i když je smlouva o sdílené výstavbě správně uzavřena. Co to znamená? Developer může postoupit vlastnická práva jiné právnické osobě. V tomto případě mu prakticky za cenu prodá práva na všechny byty. Poté je zprostředkovatelská firma za tržní cenu přidělí držitelům akcií. Na první pohled by neměly být žádné problémy. V případě rizika nedokončené stavby nebo úpadku developera však může zájemce uplatnit nároky na základě částky uvedené ve smlouvě. Ale byty byly prodány za cenu, nikoli za tržní cenu.
Další společné schéma
Registrace sdílených stavebních smluv odpočítává okamžik jejich vstupu v platnost. Dlužníci však velmi často používají jiný systém. Nabízejí podepsání předběžné smlouvy. Obsahuje téměř stejné položky jako vv zásadě kromě informace o jejím vstupu v platnost. Takové dokumenty nepodléhají povinné státní registraci. V tomto případě se strany ústně dohodnou, že druhý účastník okamžitě zaplatí všechny peníze za byt. Developer se zavazuje uzavřít hlavní smlouvu o majetkové účasti na výstavbě někdy v budoucnu. Akcionář má jistotu, že transakce je provedena správně. Ale toto „šedé“schéma pouze vyjímá dokument z oblasti působnosti zákona.
Zde je další oblíbený manévr. Developer uzavře s kupujícím smlouvu, jejímž předmětem není závazek převodu majetku na akcionáře, ale něco jiného: financování investiční činnosti, postoupení práva k reklamaci prostor a podobně. To znamená, že celá podstata dokumentu je určena jeho obsahem. Ale na žádost akcionáře jej může soud zrušit, protože dokument byl ve skutečnosti vytvořen za účelem vyhnout se odpovědnosti podle zákona č. 214.
Ráno – registrace, večer – peníze
Smlouva se považuje za vstoupila v platnost teprve po zadání jejích údajů do Rosreestr. Do tohoto okamžiku nemá developer právo přijímat peníze. Tento okamžik by tedy měl být v dokumentu zaznamenán. Nemá cenu věřit prohlášením zaměstnanců, že dokumenty bude evidovat "celá parta" později, ale peníze na stavbu jsou potřeba už teď. Ve vzácných případech jsou taková ujištění pravdivá. Předání každého dokumentu zvlášť do Komory zabere spoustu času. Klient ale může být oklamán. Proto je lepší hrát na jistotu a počkat, až bude akciová transakce zaregistrována.konstrukce. Developer může trvat na platbě předem. V tomto případě však požádejte o předložení smlouvy na tento objekt, která byla uzavřena podobným způsobem. Registrovaný dokument má razítko, pečeť, podpis odpovědné osoby Rosestra a číslo. Pokud byla transakce zaplacena prostředky z hypotéky, mělo by to být doloženo pečetí věcného břemene.
Samotní vývojáři často nechtějí obcházet zákon a získat finanční prostředky před dokončením papírování. Ale v tomto případě potřebují další záruky. Například otevřený akreditiv v bance. Klient do ní přispívá finančními prostředky při podpisu smlouvy. Developer k nim ale získá přístup až po zapsání majetkové účasti na výstavbě domu. Toto opatření zároveň zaručuje platební schopnost klienta a umožňuje vám dodržovat zákon.
Přijetí objektu od vývojáře
Co potřebujete vědět o sdílené výstavbě ve fázi uvádění bytu do provozu?
Za prvé, tento proces by měl být zvážen. Před podpisem dokumentů si vyjasněte všechny otázky. Všechny zjištěné nedostatky musí být písemně promítnuty do aktu o nevyhovění předmětu. Povinnosti developera ze zákona se považují za splněné okamžikem podpisu listiny o převzetí a převodu prostor. Účastník má právo požadovat bezúplatné odstranění nedostatků nebo snížení ceny transakce. Pokud byly závady zjištěny již během provozu, je developer povinen nahradit klientovi jejich odstranění.
Zadruhé, nepodléhejte přesvědčování. Níže jsou uvedeny ty nejběžnějšíakční schémata vývojářů zaměřená na vyvíjení tlaku na klienta:
– žádají o podepsání papírů a ujišťují se, že všechny problémy budou později opraveny;
- tvrdí, že vypracuje „jiný akt“, který bude odrážet všechny nároky;
- vyhrožovat, že v případě porušení podmínek papírování bude muset klient zaplatit pokutu za odmítnutí objektu.
Kompetentní pomoc
Je mnoho nuancí, kterým musíte věnovat pozornost. Proto je lepší vyhledat pomoc od specialisty, který ví, jak správně vypracovat dokumenty pro sdílenou výstavbu, co potřebujete vědět a vzít v úvahu v každé fázi transakce. Specializovaní specialisté poskytují pomoc v následujících oblastech:
- Výběr vývojáře, kontrola jeho dokumentů.
- Doprovázejte proceduru při podepisování dokumentů: analyzujte smlouvy, poraďte o možných rizicích, vyjednávejte změny podmínek.
- Připravte a odešlete dokumenty k registraci.
- Doprovázet klienta při přebírání objektu, upravovat záležitosti týkající se nedostatků prostor, termínů, placení pokuty, včetně soudu.
- Sepište ukončení dokumentu: kontrolujte vrácení zaplacené částky, výběr pokut, úroků za použití vypůjčených prostředků a také náhradu za ztráty přesahující pokutu (platba za právní služby). V podobných oblastech je poskytována pomoc při vypovězení předběžné smlouvy, investiční smlouvy, úvěru atd.
Závěr
Byt si můžete koupit na primárním trhu vyplněním sdílené stavby. Co musí obchodník vědět? Spousta nuancí. Počínaje pravidly pro výběr adekvátního dlužníka a konče rysy vyplňování akceptačního certifikátu. Proto je lepší využít služeb zkušeného právníka, který bude klienta doprovázet ve všech fázích transakce.
