Mnoho lidí dává přednost koupi bytů ve fázi výstavby bytového domu. To vám umožní nakupovat předměty za sníženou cenu. Tento proces se nazývá majetková účast ve výstavbě. Aby byl zájemce spolehlivě chráněn před ztrátou finančních prostředků, měli byste kompetentně přistupovat k výběru developera a prostudovat pečlivě vypracovanou smlouvu. Právě tento dokument chrání práva kupujících nedokončených předmětů.
Podstata majetkové účasti
Proces předpokládá, že budovy s více byty se staví na úkor budoucích kupců bytů. Investují do stavby domu a po jeho zprovoznění si mohou byt zapsat do vlastnictví.
Tento proces se řídí zvláštním zákonem federálního zákona č. 214 „O sdílené výstavbě“a pravidelně se v něm provádějí různé změny, aby byla zaručena ochrana práv vlastníků akcií. Mezi hlavní rysy majetkové účasti ve výstavbě patří:
- práva a povinnosti každé strany se projeví až potépodpis smlouvy;
- DDU specifikuje všechny nuance spolupráce a má znaky různých dohod, které zahrnují investiční a smluvní dohodu, stejně jako poskytování služeb a prodej a nákup;
- na základě takové smlouvy se kupuje byt, který se nachází v nedokončeném domě;
- za takových podmínek jsou přitahováni četní vlastníci, což developerovi umožňuje postavit objekt s minimální vlastní investicí peněz;
- akcionářem se může stát nejen jednotlivec, ale i společnost;
- účastníci nemohou ovlivnit změnu projektu, zadání a dalších podmínek pro stavbu domu.
Často se občané, kteří kupují byty v rozestavěných domech, potýkají s podvody nebo bankrotem developerů. V tomto případě jsou práva akcionáře chráněna ustanoveními DDU. V obtížných situacích lze provést převod majetkové účasti na výstavbě na jiné společnosti nebo osoby zapojené do výběru finančních prostředků.
Legislativní nařízení
Při koupi domu v nedokončeném zařízení byste měli věnovat pozornost ustanovením základního zákona federálního zákona č. 214. Byl přijat již v roce 2004 a je to on, kdo reguluje všechny vzniklé vztahy mezi developery a vlastníky akcií. V tomto legislativním aktu došlo k mnoha změnám a novelizacím. Je rozdělena do mnoha částí a odstavců, z nichž každá má svůj vlastní účel. Mezi klíčové změny a ustanovení patří:
- pravidla jsou označenasepsání a vypovězení smlouvy o majetkové účasti na výstavbě;
- je předepsána možnost převodu práv na třetí strany;
- pokud nesplní své povinnosti vyplývající ze smlouvy, vývojáři mají trestní odpovědnost;
- v každém případě si vývojáři musí otevřít speciální účty určené pro převod finančních prostředků vlastníky akcií a peníze mohou být použity výhradně na výstavbu zařízení;
- vývojáři musí mít své vlastní oficiální webové stránky, které zveřejňují všechny informace o jejich práci, včetně projektů, povolení a dalších dokumentů.
Nyní si všichni vývojáři otevřou vázaný účet určený k převodu peněz držitelům akcií. Federální zákon o účasti na sdílené výstavbě uvádí, že takový účet je uzavřen až po úplném využití finančních prostředků. Takové podmínky se nemohou stát překážkou pro udělení práva.
Legislativa navíc stanoví nutnost vytvořit kompenzační fond. Jedná se o pojištění pro vlastníky akcií, protože pokud developer z nějakého důvodu neplní své povinnosti, jsou ztráty vlastníků akcií kryty na úkor prostředků z tohoto fondu.
Výhody a nevýhody
Použití DDU ke koupi domu má pro každého kupujícího mnoho výhod, ale je důležité vzít v úvahu určité nevýhody takového rozhodnutí. Účast na společné výstavbě nemovitostí je považována za rizikovou, asvždy existuje možnost, že vývojář z různých důvodů své závazky nesplní.
| Pros | Nevýhody |
| Na objekty jsou stanoveny nízké náklady, které jsou mnohem nižší než cena hotových bytů na primárním nebo sekundárním trhu |
Na dokončení bydlení se bude muset čekat dost dlouho, takže této příležitosti využívají lidé, kteří již mají kde bydlet |
| Mnoho developerů nabízí splátky po celou dobu výstavby domu, což vám umožní koupit byt bez počátečního požadovaného množství finančních prostředků při sepisování DDU | Akcionáři akcií se často musí vypořádat se zpožděním při dodání předmětu, takže je nutné vymáhat pokutu soudní cestou |
| Získání bydlení je zaručeno zákonem, takže akcionáři budou moci i nadále počítat s bytem nebo kompenzací ztrát | Pokud byt z různých důvodů překročí dříve dohodnutou velikost na čtverec, budete muset zaplatit určitou částku |
| Zákon ukládá na vývojáře přísné a četné požadavky, takže si můžete být jisti spolehlivostí společnosti | Není neobvyklé, že se setkáte s podvody, například developer prodá jeden byt více akcionářům nebo se používají jiné schémata k obcházení zákona, což vede k nutnosti soudního sporu |
|
Pokud společnost nepředá dům do stanoveného data, mohou akcionáři počítat s dobrou pokutou vypočítanou za každý den prodlení |
Často na sebe společnost vyhlásí konkurz, což vede k převodu domu na jiného developera a to vše negativně ovlivňuje dobu výstavby objektu |
Vzhledem k výše uvedeným kladům a záporům se každý musí samostatně rozhodnout, zda je pro něj majetková účast na výstavbě vhodná a výhodná.
Jak koupit dům na DDU?
Tento proces není považován za příliš komplikovaný, ale aby se zajistilo, že bude ziskový a efektivní, musí potenciální kupci dodržovat určité postupné kroky.
Před kontaktováním developera je důležité si o něm zjistit recenze, prostudovat oficiální dokumentaci a také zkontrolovat, jak rychle probíhá stavba konkrétního domu.
Získat podrobnosti o společnosti
V první řadě se musíte ujistit, že byty prodává podle DDU skutečně spolehlivá, ověřená a oficiálně registrovaná organizace. Federální zákon o účasti na sdílené výstavbě uvádí nutnost získat informace o developerovi:
- musí být zastoupena oficiálně registrovanou společností;
- je žádoucí, aby podnik již vybudoval a uvedl do provozu zařízení;
- neměly by proti organizaci vést žádné otevřené soudní spory;
- musí být zadány všechny minulé domyoperace v předem stanoveném časovém rámci;
- všechny dokumenty předložené na webových stránkách organizace jsou pečlivě prostudovány a zahrnují projekty, pracovní povolení, prohlášení a další dokumenty;
- společnost musí mít práva k místu, kde probíhá proces výstavby zařízení.
Pokud tyto dokumenty a oprávnění chybí, nedoporučujeme sepisovat DDU s vývojářem.
Jaké informace prohlášení obsahuje?
Zvlášť velká pozornost je věnována studiu prohlášení o výstavbě. Měl by být umístěn v otevřených zdrojích 14 dní před uzavřením první smlouvy s vlastníky akcií. Tento dokument by měl obsahovat důležité informace pro každého účastníka stavby. To zahrnuje:
- název a oficiální adresa developerské společnosti;
- jsou uvedeny pracovní povolení;
- uveďte dříve získané licence;
- odpovídají době platnosti licence;
- uvádí všechny zakladatele společnosti;
- vzhledem k minulým vztyčeným objektům za tři roky fungování společnosti;
- uveďte finanční výsledky práce;
- dané účty závazků a pohledávek;
- označuje další transakce, na jejichž základě byly získány finanční prostředky na stavbu.
Smlouva o majetkové účasti na výstavbě s vlastníky akcií je uzavřena až poté, co developer koupí nebo pronajme pozemek, kde je plánována výstavba domu.
Co by mělozahrnout projektovou dokumentaci?
Je považován za důležitý dokument pro každého účastníka stavby. Dokumentace musí být vytvořena a zveřejněna 14 dní před okamžikem uzavření první smlouvy s akcionářem. Klíčové informace z projektu zahrnují:
- informace o vývojáři;
- informace o všech zakladatelích;
- údaje o finanční situaci společnosti;
- stavební povolení a licence;
- období, během kterého se plánuje stavba objektu;
- umístění domu ve výstavbě;
- majetek společnosti;
- stavební náklady a zapojení dodavatelé.
Změna údajů v projektové dokumentaci je povolena, pokud se finanční situace společnosti změní během jednoho čtvrtletí. Kromě toho musí být všechny tyto úpravy zveřejněny v otevřených zdrojích.
Nuance sepisování smlouvy
Jakmile jsou všechny informace o developerovi ověřeny, je možné s ním sepsat DDD, pokud je spolehlivý a ověřený. Majetková účast ve výstavbě nutně znamená provedení tohoto konkrétního dokumentu, protože jiné dokumenty nechrání držitele akcií na základě ustanovení federálního zákona č. 214.
Tento dokument samozřejmě obsahuje informace:
- předmět smlouvy, který představuje byt a jeho čtverec, počet podlaží, počet pokojů, velikost a přítomnost balkonu nebo lodžie, přesnou adresu, dostupnost různých komunikací, jakož i soubordalší technické parametry;
- cena nemovitosti;
- platební příkaz;
- termín pro uvedení domu do provozu;
- délka záruční doby, která by neměla být kratší než pět let;
- způsob, jakým bude dokončený byt převeden na akcionáře;
- podmínky nutnosti dokončení obytných prostor.
Při správném vyhotovení dokladu o majetkové účasti na výstavbě budou akcionáři spolehlivě chráněni před podvody developera nebo před jeho úpadkem. Někteří developeři nabízejí možnost platit za byt na splátky.
Registrace smlouvy
Po uzavření smlouvy je nutné ji oficiálně zaregistrovat. Pouze za takových podmínek je společná výstavba legálně prováděna. Podmínky účasti naznačují, že je nutné připravit DDU, plán zařízení, prohlášení o projektu a osobní dokumenty kupujícího, poté je tato dokumentace předána společnosti Rosreestr.
Proces registrace trvá přibližně 10 dní. Za to budou muset občané zaplatit 350 rublů.
Jaká práva mají držitelé akcií?
Na základě DDA mají kupující domů mnoho různých práv. Patří mezi ně:
- pokud se termíny pro uvedení zařízení do provozu zpozdí, může být po občanech požadováno zaplacení pokuty podle smlouvy o majetkové účasti ve výstavbě;
- po registraci smlouvy akcionáři zastaví samotné území a objekt, který je na něm postaven;
- povolenosepsat smlouvu o postoupení práva k pohledávce dohodou;
- připravený byt je akceptován pouze po sepsání zvláštního aktu o převodu;
- pokud jsou při prohlídce bydlení zjištěna závažná porušení, pak nemusí být zákon podepsán, poté může zájemce požadovat nápravu nedostatků.
Pokud jsou po začátku užívání krytu identifikovány různé problémy, může kupující na základě záruční doby požadovat po developerovi jejich odstranění.
Jak se ukončuje?
Podmínky ukončení této smlouvy jsou psány přímo v jejích odstavcích. To může mít různé důvody. Nejčastěji je výpověď smlouvy o účasti na společné výstavbě vyžadována v případě, že developer neplní své povinnosti, např. dům není zprovozněn včas, dochází k výrazným porušením, nebo nevyhovuje výměra nemovitosti. odpovídat dříve stanovené velikosti.
Proces ukončení bude jistě oficiálně zaregistrován.
Závěr
Účast občanů na sdílené výstavbě je tedy považována za oblíbený způsob, jak získat levné a vysoce kvalitní nemovitosti. Zároveň je důležité správně vybrat developera, se kterým je DDU dále vypracován. Tento dokument musí mít předepsanou formu a obsahovat všechny potřebné informace o účastnících.
Na základě DDU má kupující domů mnoho práv, která může bránit žalobou nebo u soudu.
