Jaká stavba probíhá? V době nestabilní ekonomiky je řada objektů stavěných na základě stavebních zakázek „zmrazena“ve fázi výstavby. Děje se tak z různých důvodů – nedostatek financí nebo stavebního materiálu atd. V takových situacích můžeme mluvit o probíhající výstavbě.
Nedokončená stavba – Definice
Co jsou tyto objekty? Současná právní úprava neobsahuje přímou definici tohoto pojmu. Občanský zákoník Ruské federace ve svém článku číslo 130 (část 1) označuje nemovitosti (nemovitosti) vše, co souvisí s půdou (podloží, pozemky atd.). Hlavním znakem nemovité věci je, že s ní nelze hýbat, aniž by došlo k neúměrnému poškození jejího účelu. Patří sem také postavené budovy a ty velmi "nedokončené" objekty, o kterých bude řeč. Existuje pouze jeden závěr - proudlegislativa jednoznačně klasifikuje „nedokončenou výrobu“jako nemovitost.
Kodex územního plánování Ruské federace tedy vykládá pojem takového objektu jako budovu (nebo stavbu, stavbu), jejíž stavební proces nebyl dokončen. Nepatří sem dočasné stavby - mluvíme o kioscích, kůlnách apod. Soudní praxe ukazuje, že v konkrétních sporech se soudci musí odvolávat na právní stav rozestavěných objektů, tedy jejich právní režim.
Pokud je například na pozemku již postavený základ se zdmi budovy, pak není možné tento objekt přemístit, aniž by došlo k jeho neúměrnému poškození. To se podle definice týká nemovitostí. Závěr: při určování stavu sporného předmětu soud nejprve bere v úvahu jeho základní fyzické vlastnosti a teprve poté - přítomnost nebo nepřítomnost státní registrace práv k němu.
Není to tak jednoduché
Soudní praxe je přitom v této otázce plná sporů. Spektrum názorů na tuto problematiku je velmi široké. Někteří právníci považují za předmět rozestavěnosti každou stavbu, která je v procesu rekonstrukce nebo výstavby, ale nemá povolení ke zprovoznění. Tato definice nebere v úvahu důležitou okolnost, že proces budování objektu může být někdy z různých důvodů zastaven nebo zastaven.
Na základě nejnovější definice již tyto vlastnosti jsounelze nazvat příklady nedokončené stavby. Zároveň je nelze přičítat souhrnu stavebních materiálů, protože některé z nich při použití ve stavebnictví ztratily své původní vlastnosti.
Článek 219 občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že vlastnické právo musí být zaregistrováno, a to i pro nově vytvořený majetek, který lze klasifikovat jako nemovitost. Právě pod tuto definici spadají „rozpracované“objekty.
Jak rozpoznat „neúplné“?
Uvažujme základní požadavky na objekt ve výstavbě:
- Mít silné spojení s pozemkem, na kterém je objekt postaven (s výše uvedenou nemožností pohybu bez způsobení škody).
- Přiřazení jednotlivých objektů.
- Přítomnost skutečnosti pozastavení, konzervace nebo konečného ukončení procesu výstavby této budovy (stavby).
Udělejme konečné rozhodnutí: takový objekt může znamenat určitou jednotku nemovitosti, na níž byly zastaveny, pozastaveny nebo zablokovány stavební práce.
Uznání vlastnictví objektu ve výstavbě
Pokud byla dříve taková legislativa uvažována ve formě souboru stavebních materiálů spolu s investovanou prací a nevztahovala se na předměty občanskoprávních transakcí, pak se změnami občanského zákoníku Ruské federace (v jeho článku číslo 130) byly zařazeny do soupisu věcí souvisejících s nemovitostmi. Při registraci počátečního stavu probíhajícího objektustavby, podle jednoho z nejběžnějších hledisek by se o ní mělo mluvit od okamžiku ukončení smlouvy.
Právě tento přístup ve stávající soudní praxi nejčastěji převládá. V nové verzi zákona již není registrace vlastnických práv k takovým předmětům podmíněna nutností provádět s nimi určité obchody. jaký z toho plyne závěr? Stupeň připravenosti takového objektu se vztahuje pouze na popisná kritéria. Po provedení státního registračního řízení v souladu s postupem stanoveným zákonem lze takovou stavbu právně klasifikovat jako předmět občanského práva se všemi z toho vyplývajícími důsledky.
To znamená, že můžeme mluvit o vzniku zcela nového, integrálního a nezávislého právního objektu. Práva k předmětu rozestavěné stavby se registrují správním řízením na základě seznamu určitých listin. Kromě toho může být takové právo uznáno soudním rozhodnutím.
Legislativní drobnosti
Takové případy se týkají rozhodčího řízení a soudů obecné jurisdikce. Nejobtížnější otázkou v této kategorii sporů je, komu přesně dát vlastnické právo - investorovi, zákazníkovi nebo zhotoviteli. V této situaci existuje mnoho rozporů a právních nuancí. Při zvažování této kategorie případů je jako důkaz akceptována řada dokumentů, které obsahují potvrzení vlastnictví pozemku, dostupnost stavebního povolení, soubor projektů adalší dokumentace pro investiční výstavbu atd.
Bohužel právní normy v této oblasti vztahů obsahují řadu rozporů, a proto lze právní úpravu v této části vykládat v poměrně širokém smyslu. To vede ke zneužívání různými zainteresovanými stranami. Je třeba zmínit, že tyto právní vztahy potřebují další podrobnější úpravu, aby se odstranily stávající mezery v právních aktech a dosáhlo se jednoty ve stávající soudní praxi.
Promluvme si o stavbě ve výstavbě
Aby bylo možné zaregistrovat nedokončenou stavbu, pozemek, na kterém je prováděna, musí být vlastněn, pronajatý nebo jeho vlastník musí mít právo doživotního vlastnictví nebo trvalého užívání. Z definice (připomeňme, že nemovitost zahrnuje vše, co je pevně spojeno s pozemkem a nelze jej přemístit, aniž by došlo k nepřiměřené újmě na věci), vyplývá, že vlastnictví kapitálového základu je nezbytným požadavkem pro věc, která si takové nároky nárokuje. titul.
Předmět ve výstavbě ze své podstaty nemůže být předmětem smlouvy takové smlouvy, jejíž platnost nebyla ukončena. V opačném případě (Občanský zákoník Ruské federace, článek číslo 740) má dodavatel nadále právo pokračovat v práci, to znamená, že se budou konat práva takzvaných třetích stran. Jak uvádí zákon č. 122-FZ ve svém paragrafu 25, vlastnictví takové nedokončené stavbynemožné bez stavebního povolení, projektu s podrobným popisem objektu a dokumentů upravujících práva k pozemku.
Pokud jsou splněny všechny výše uvedené podmínky, vlastník "probíhající" má všechny důvody k vydání investičního objektu v nemovitosti. Dokud nebudou zaregistrovány, jakákoli transakce související s objektem nebude považována za platnou ze zákona.
Dalším důležitým bodem je správně formalizovat právo na pozemek, který zabírá „nedokončený“. Článek 222 občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že pokud byla nemovitost postavena na pozemku, který není pro tento účel určen, získá status neoprávněné stavby. Nabytí vlastnického práva k takovým věcem je v tomto případě nemožné a postavený objekt podléhá demolici.
Jaké dokumenty jsou nutné pro registraci probíhající stavby?
Balík potřebných papírů se skládá z:
- Žádost o registraci rozestavěného objektu (vlastnická práva k němu).
- Doklad totožnosti.
- Potvrzení o zaplacení státního cla.
- Doklady k pozemku – doklad o vlastnictví nebo nájemní smlouvě.
- Povolení příslušných úřadů stavět na tomto konkrétním místě.
- Popis obdržený od orgánů ZISZ (probíhající technický plán stavby).
Celý balík dokumentů je předložen registrační komoře.
Jak se mátetransakce s takovými předměty?
Jak již bylo zmíněno, řádně realizovaný předmět „nedokončené výroby“je považován za nemovitost. Proto je jakákoli transakce koupě nebo prodeje nedokončené výstavby podobná transakci s jakoukoli jinou nemovitostí. Kupující, který si přeje koupit „nedokončenou výrobu“, by měl věnovat pozornost následujícím bodům:
- dostupnost dokumentů potvrzujících registraci objektu;
- přítomnost rozhodnutí úřadů o přidělení pozemku pro stavbu;
- plán výše uvedeného rozestavěného objektu;
- dostupnost veškeré požadované dokumentace (technické a konstrukční odhady);
- dokumenty, které potvrzují ukončení smlouvy na výstavbu zařízení.
Ve smlouvě o prodeji nemovitosti musí být uvedeny všechny údaje s charakteristikou nemovitosti, včetně její polohy na území lokality.
Podobná smlouva je sepsána podle přesně definovaného vzoru, který jsou povinni dodržovat všichni účastníci transakce.
Vlastnosti sepsání smlouvy o prodeji „neúplného“
- Musí být vyhotoveno písemně se státní registrací. Pokud není dodržena forma smlouvy, vede to k její neplatnosti.
- Stejně jako u každé transakce musí být uvedeny podrobnosti o smluvních stranách – s údaji o pasu, adresách bydliště atd.
- Předmět smlouvy musí být jasně definován, tedy údaje v ní obsaženéby měla umožnit s přesností určit prodej, o jaký konkrétní předmět se jedná. Tyto údaje zahrnují především adresu, na které se budova nachází.
Je nutné vzít v úvahu, že existují adresy „stavební“i „poštovní“. Adresa "stavby" je uvedena ve stavebním povolení a určuje místo, kde je místo pro stavbu objektu poskytnuto. „Poštovní“adresa se s ní nemusí shodovat. K domu jej lze přidělit až po dokončení kolaudační komise. Tyto nesrovnalosti je třeba vzít v úvahu při sestavování dokumentace pro plánovanou akvizici.
Mimo jiné musí být uvedena cena objektu.
Musí být podrobně uveden okruh osob s právem užívání.
Práva k majetku prodávanému třetími stranami musí být respektována. Při provádění transakce je povinností prodávajícího o této skutečnosti kupujícího informovat. Můžeme hovořit o právech nájemců, nájemníků, existujících zástavách nebo doživotním užívání. V případě nesplnění těchto povinností má kupující právo požadovat snížení prodejní ceny nebo úplné ukončení smlouvy s náhradou všech ztrát.
Konečný převod nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím s jeho akceptací kupujícím se uskuteční okamžikem podpisu smluvních stran tzv. převodní listina.
Které objekty jsou považovány za nepovolené stavby?
Podle zákona jakékoli budovy, stavby, domy,postavená na pozemcích k tomuto účelu nepřidělených, vytvořených bez povolení k tomu získaných, postavených s výrazným porušením urbanistických a jiných norem a pravidel. Pokud je přítomen alespoň jeden z výše uvedených znaků, je stavba klasifikována jako nepovolená stavba. Nabytí vlastnictví k němu je nemožné, s výjimkou případu rozhodnutí v tomto smyslu soudním orgánem.
Jaké dokumenty potvrzují ukončení stavební smlouvy?
Mohou to být:
- Dohoda stran nebo soudní rozhodnutí o ukončení takové dohody.
- Akt o převzetí a předání zařízení po dokončení určité fáze prací dodavatelem spolu s dohodou o pozastavení dalšího provozu smlouvy.
- Další doklady o ukončení smluvních vztahů právní cestou (můžeme hovořit o nemožnosti plnění, likvidaci zhotovitele apod.)
Pokud stavbu nemovitého objektu provádělo více osob, mohla být mezi všemi účastníky stavby uzavřena jednoduchá společenská smlouva. V tomto případě mluvíme o společném sdíleném vlastnictví zadaného objektu. V případě získávání finančních prostředků od investorů developerem hovoříme o neplnění závazků objednatele vůči investorům z důvodu nemožnosti dokončení stavby. Pak investoři nemají práva ke konkrétní části objektu.
Jak udělat bytový dům "nedokončený"?
Pokud chcete formalizovat svůj probíhající objekt výstavby (obytný dům)Měli byste tedy navštívit adresu, kde sídlí územní odbor urbanismu a architektury. Nezapomeňte si s sebou vzít balíček dokumentů, který se skládá z:
- Žádosti o registraci nebo uvedení do provozu.
- Pas (jiný identifikační doklad).
- Potřebné dokumenty k pozemku.
- Všechna potřebná povolení a schválení pro vývoj tohoto webu.
- Projekt na stavbu vaší chaty.
- Specifikace týkající se poskytování zařízení s inženýrskými sítěmi.
- Potvrzení o zaplacení státního cla.
- Katastrální pas pro vaši budovu.
Ten obsahuje stručné informace o rozestavěném domě s grafickým plánem území. Takový dokument musí nutně obsahovat katastrální pas pozemku, na kterém se dům nachází. Pokud je dům prodán bez takového pasu, transakce nebude provedena. V tomto případě není vyžadován technický pas pro nedokončený stavební objekt, ale jako příloha ke katastrálnímu pasu musí být technický plán každého domu, i nedokončeného.
Co dělat, když dokumenty chybí?
Pokud se budete hodně snažit, je možné vypracovat „nekompletní“i bez potřebných papírů. V této situaci byste se měli chovat, jako by stavba chaty teprve začínala. Akční plán krok za krokem se skládá z:
- Napsání žádosti o vše potřebnépovolení, bez kterých budete jen neoprávněným vývojářem.
- Zadejte objednávku na hotový projekt domu, podobný tomu, který byl postaven, s jeho povinným schválením.
- Návrh technického plánu budovy společně se zástupcem BTI.
- Objednejte si na katastrální komoře pas objektu.
S celým balíkem shromážděných dokumentů byste měli projít registračním postupem na oddělení architektury a městského plánování.
Alternativně je možné napsat orgánům ZISZ žádost o registraci zaměstnanci kanceláře objektu - vašeho nedokončeného domu. Toto je poměrně nákladná možnost, ale šetří vám čas a nervy.
Pokud se bavíme o nedokončené dači, balíček dokumentů je poněkud zjednodušen - nemůžete předložit stavební povolení a omezit se na katastrální plán. V případě stavby chaty nebo obytného venkovského domu musí být balíček dokumentů kompletní.
Je možné usnadnit vyřízení všech potřebných papírů v případě objednávky nebo nákupu typového projektu obytné chaty od důvěryhodné stavební firmy.
Jak se převádí probíhající stavba?
Stejně jako v případě dokončeného objektu se převod provádí sepsáním a podepsáním příslušného aktu, který se nazývá potvrzení o převzetí. Pokud jde o nedokončenou stavbu, která vyžaduje dokončení nebo dokončení určitých prací (například dokončovací práce), celé složení takových nedokonalostí musí být zohledněno ve smlouvě podepsané v době převzetí.
Na základěschváleného akceptačního certifikátu, práce provedené podle podmínek smlouvy mohou být nakonec zaplaceny.
O právech na „nedokončenou výrobu“
Není žádným tajemstvím, že v posledních letech a desetiletích je situace na stavebním trhu ekonomicky nestabilní. V tomto případě u všech typů rozestavěných staveb hovoříme o nekomerčních nemovitostech, tedy bydlení. Četné případy z praxe ukazují, že velmi, velmi často se developeři při finančních problémech snaží oddálit proces převodu skutečně vybudovaných prostor na akcionáře. Někdy se rozhodnou zkrachovat úplně.
Co by měl akcionář udělat pro ochranu svých vlastních oprávněných zájmů? V takové situaci přijde na řadu možnost uznat jeho vlastnictví k nemovitosti, která je součástí předmětu rozestavěné stavby (podíl). Chcete-li to provést, obraťte se na soud.
Při shromažďování dokumentů pro podání žaloby vůči developerovi, který nesplnil své povinnosti, je třeba vzít v úvahu několik bodů:
- Takové kategorie případů posuzují soudy v místě (teritoriálně) daného sdíleného stavebního objektu.
- Předpokládá, že objekt byl skutečně dokončen, ale nebyl uveden do provozu. Pokud developer hraje o čas (tedy mluvíme o prodlení s plněním vlastních povinností), nemůže tato okolnost sloužit jako podklad pro soudní odvolání s cílemuznání akcionářova vlastnictví předmětu.
V soudní praxi se někdy vyskytují (výjimečně) příklady, kdy bylo vlastnictví podílu na objektu uznáno, když stupeň připravenosti rozestavěného objektu byl od 75 %. Tyto případy však lze považovat spíše za výjimku. Pravděpodobnost získání uspokojivého soudního rozhodnutí je vysoká v případě, že stupeň dokončení rozestavěné budovy je 90 % a vyšší. Poskytování důkazů o připravenosti domu soudu je navíc přímou záležitostí vlastníka kapitálu (žalobce).
Také:
- Ve svém prohlášení o nároku nemůže akcionář požadovat uznání vlastnictví celého předmětu „nedokončené výroby“. Jeho právem je požadovat pouze poměrnou část objektu, uvedenou ve smlouvě uzavřené s developerem. Právně negramotní vlastníci akcií často podávají žádost o uznání vlastnictví „bytu“, „garáže“nebo „prostoru pro auto“. Zde je třeba upřesnit, že dokud nebude jednotka sdílené výstavby oficiálně uvedena do provozu, nelze ji v právním smyslu považovat za plnohodnotnou nemovitost.
- Vznik tohoto vlastnického práva je možný pouze u objektu, který je k dispozici, jehož umístění v rámci rozestavěného objektu (budova, dům) lze jednoznačně identifikovat. To se děje na základě podmínek smlouvy a dostupné projektové dokumentace.
- Akcionář má právo obrátit se na soud s takovým nárokem pouze v případě plnéplnění vlastních závazků vyplývajících ze smlouvy s vývojářem ohledně platby.
V případě konkurzního řízení na developera je uznání takového práva k bytu nebo jiné jednotce společné stavby možné pouze v případě, že je k dispozici povolení k jejich uvedení do provozu a strany podepsaly smlouvu o převodu před datem, kdy rozhodčí soud podal návrh na prohlášení konkurzu.
