HBC je bytové družstvo, které je dobrovolným sdružením skupiny osob nebo organizací za účelem výstavby bytových domů.
Historie vzniku a rozvoje bytových družstev
ZHSK je poměrně starý a osvědčený projekt pro výstavbu bytových domů. Podoba prvních bytových družstev se datuje do 20. let 20. století. I přes rychle rostoucí popularitu byl však v roce 1937 tento mechanismus zlikvidován, neboť jde o projev soukromého vlastnictví. V roce 1957 došlo k oživení a rozšíření bytového družstva. V 80. letech byla taková výstavba bytových domů asi 8 %.
V moderní společnosti systém družstev nabírá na síle s novou silou. Nejčastěji jej využívají moskevští developeři, kteří nejsou schopni plnit své závazky vůči akcionářům. V tomto případě z podnětu podvedených kupujících vznikají bytová družstva, na která mají všechna právadokončení stavby.
Právní základ
V současné době je právní rámec pro činnost bytových družstev upraven bytovou legislativou. Pojem "bytové stavební družstvo" je jasně definován v čl. 110 bytového zákoníku Ruské federace. Podmínky pro vznik, organizaci činnosti a pravidla účasti v bytovém družstvu jsou uvedeny:
- v části 5 Zákona o bydlení Ruské federace (LC RF);
- v občanském zákoníku Ruské federace (CC RF);
- v chartě družstva, která je sepsána v souladu s hlavními ustanoveními bytového zákoníku Ruské federace a občanského zákoníku Ruské federace.
Ne všechna bytová družstva jsou však družstvy organizovanými v souladu s platnou legislativou. Řada z nich při své činnosti nedodržuje ani základní požadavky uvedené v bytovém zákoníku, v důsledku čehož dochází k porušování práv účastníků takovýchto bytových družstev. Aby k takovým situacím nedocházelo, je nutné podrobně porozumět všem aspektům činnosti družstev.
Pořadí vytváření a organizace aktivit
Členů bytového družstva podle zákona nesmí být méně než pět. Celkový počet účastníků družstva by však neměl překročit počet bytů v rozestavěném nebo kupovaném bytovém domě. Na valné hromadě se rozhoduje o založení bytového družstva. Této akce se mohou zúčastnit osoby, které se chtějí spojit za účelem stavby domu. Na schůzi se také schvaluje Zakládací listina bytového družstva. Po státní registraci družstva a získání statutu právnické osoby účastníci, kteří hlasovali pro vznikdružstva, stávají se členy bytového družstva. Rozhodnutí schůze zakladatelů bytového družstva se zapisují do zápisu.
Zřizovací listina bytového stavebního družstva
Zřizovací listina bytového družstva podle čl. 113 bytového zákoníku Ruské federace, by měl obsahovat údaje o názvu družstva, jeho umístění, předmětu a účelu činnosti, pravidlech pro vstup do bytového družstva, postupu při odchodu z něj, výši vstupních a podílových vkladů., různé platby, složení a práva statutárních orgánů družstva, postup při přijímání různých rozhodnutí kontrolními orgány, o možnosti úhrady vzniklé ztráty a pravidla pro reorganizaci nebo likvidaci družstva. Navzdory tomu může Listina obsahovat další podmínky, které nejsou v rozporu s platnými zákony Ruské federace.
Vládní orgány
Podle čl. 115 ZhK RF, řídícími orgány bytového družstva jsou:
- valná hromada všech členů družstva;
- pokud je počet přítomných na schůzi vyšší než 50 a je to uvedeno ve Stanovách družstva - konference;
- řídící orgány a předseda bytového družstva.
Valná hromada členů družstva
Za nejvyšší řídící orgán je považována valná hromada všech členů družstva (konference). Svolává se v souladu s ustanoveními Listiny. Působnost nejvyššího řídícího orgánu je rovněž upravena stanovami bytového družstva.
Schůze účastníků je zákonná, pokud se jí zúčastní nadpoloviční většina všech členů družstva. Rozhodnutí nemůže být přijato, pokud 50 % nebo více přítomných na zasedání hlasovalo protiprojednávaný návrh. Přijaté a do protokolu zapsané rozhodnutí je závazné pro všechny členy stavebního družstva.
Řídící aparát a kontrolní orgány jsou rovněž voleny účastníky valné hromady členů bytového družstva. Povinnosti statutárních orgánů a postup při jejich rozhodování upravuje stanovy družstva, předpisy, předpisy a další vnitřní dokumenty. Představenstvo bytového družstva má právo řídit činnost družstva a volit ze svého středu předsedu. Orgány bytového družstva jsou odpovědné valné hromadě členů družstva.
Povinnosti předsedy bytového družstva
Předseda představenstva stavební spořitelny:
- povinna zajistit provádění rozhodnutí přijatých představenstvem;
- chránit zájmy družstva, uzavírat obchody a jednat bez plné moci jménem všech členů družstva;
- má další pravomoci, které nespadají do působnosti valné hromady členů bytového družstva nebo jeho představenstva.
Podstata revizní komise
Pro kontrolu hospodářské a zúčtovací činnosti družstva je volena zvláštní revizní komise na dobu nepřesahující 3 roky. Počet členů zahrnutých do jeho složení je uveden v Stanovách družstva. Členové revizní komise nemohou zastávat vedoucí funkce v bytovém družstvu ani být uvedeni v jiných řídících orgánech stavebního družstva.
Předsedu revizní komise volí její členové ze stávajícího složení. Mezi povinnosti auditorů patří:
- roční audity ekonomických avypořádací činnost družstva;
- příprava stanovisek k rozpočtu, zamýšlenému použití finančních prostředků, výroční zprávě a povinným příspěvkům;
- podat zprávu členům valné hromady o jejich činnosti.
Auditoři mají právo kdykoli kontrolovat finanční a zúčtovací činnost stavebního družstva a mají volný přístup k veškeré vnitřní dokumentaci bytového družstva. Postup činnosti a pravomoci revizní komise jsou stanoveny ve Stanovách družstva.
Členství ve ZhSK
Abyste se stali členem bytového družstva, musíte podat přihlášku představenstvu bytového družstva. Na jeho posouzení je vyhrazen jeden kalendářní měsíc. Rozhodnutí je učiněno na valné hromadě účastníků a zaznamenáno v příslušném dokumentu (zápisu). Status člena bytového družstva se získává po zaplacení vstupného. Člen bytového družstva může svou účast v bytovém družstvu potvrdit certifikátem (výpisem), který je vystaven na základě jeho žádosti.
Mechanismus bytové výstavby s pomocí bytových družstev
Bytové stavební družstvo musí po schválení stanov na valné hromadě členů bytového družstva projít povinnou státní registrací, aby získalo statut právnické osoby. Dále výstavba dle schématu bytové výstavby probíhá v etapách:
- 1 fáze - registrace dokumentů o právech k pozemku pro výstavbu. Bytové družstvo musí obdržet v souladu s legislativou územně plánovací plán pozemku a zpracovat projektovou dokumentaci. Poté musí být předloženyautorizované orgány, které vydávají stavební povolení. Tento dokument je právním potvrzením, že projektová dokumentace je v souladu s územním plánem pozemku a umožňuje zahájit výstavbu bytových domů.
-
bytovou výstavbu 2 fáze - projektování obytného domu, získání souhlasu a provedení zkoušky. Doba trvání procedur je 4-12 měsíců. Je lepší svěřit jejich implementaci organizaci třetí strany, která má zkušenosti s prací s bytovými družstvy.
- 3 etapa - výstavba bytových domů. Družstvo má právo samostatně se zapojit do procesu výstavby budovy: najímat dodavatele, sledovat postup prací a provádět výběrová řízení. Pro lidi bez specializovaného vzdělání je to však poměrně obtížné. Nyní je na trhu služeb mnoho společností, které takovým družstvům poskytují kvalifikovanou pomoc.
- 4 etapa - uvedení domu do provozu. Po dokončení všech prací musí stavební družstvo získat povolení k uvedení domu do provozu. Teprve poté mohou všichni členové bytového družstva formalizovat vlastnictví bytu.
Možná rizika spojená s účastí v bytových družstvech
Člověk, který se stane členem bytového družstva, může čelit určitým rizikům:
- Hlavním rizikem je, že hlavního cíle vytvoření bytového družstva nemusí být z nějakého důvodu dosaženo (odmítnutí vydat povolení, finanční potíže atd.).
- Inflace a rostoucí náklady na stavební materiálya funguje.
- Nebezpečí neuvedení domu do provozu. Navíc za to nebude bytové družstvo svým členům odpovědné.
- Developeři ani investoři nezaručují poskytnuté bydlení.
- Kontrolu vynakládání finančních prostředků a hospodaření provádí revizní komise, která je volena na valné hromadě. Neexistuje žádný státní specializovaný orgán.
- K rozdělení bytů mezi členy bytového družstva dochází na valné hromadě a nezávisí na přání člena družstva.
- Stavitelé v Moskvě například tvoří konečnou cenu bytu, přičemž berou v úvahu náklady na reklamu, personál a další platby. To vše musí zaplatit kupující. Navíc ke všemu výše uvedenému nemůže občan kontrolovat vynakládání prostředků na výstavbu bydlení a samotný postup výstavby.
Výhody vstupu do bytového družstva
1. Předpokládá se, že výstavba bytových domů prostřednictvím systému bytového družstva je významnou úsporou peněz. Podle statistik můžete díky organizaci bytového družstva ušetřit asi 50 % na koupi bydlení.
2. Stavební družstva mají plnou transparentnost při získávání a utrácení peněz. Stavbu lze navíc financovat po etapách a splátky lze poskytovat nejen na dobu výstavby domu, ale i na dobu po dokončení stavby.
HBC v moderním světě
Dnes dobrovolné sdružení stejně smýšlejících lidí za účelem výstavby obytných budovje extrémně vzácný. Navzdory tomu, že legislativa nebrání vzniku bytových družstev, je výstavba vícepodlažních domů podle tohoto schématu oblíbenější mezi velkými podniky, které mají zájem o poskytnutí bytů pro své zaměstnance.
Má tedy smysl organizovat bytové družstvo pro zaměstnance organizací, které mají odpovídající podporu managementu. Zároveň mohou ušetřit na rozdílu mezi tržní cenou a náklady na bydlení, které si developer bere.
V případě pořízení bytů v rámci mechanismu bytového družstva jsou občané více chráněni před různými nepředvídanými situacemi. Pokud developer vyhlásil bankrot, akcionáři mají právo samostatně se zapojit do výstavby budovy.
V poslední době nepřesáhl počet stavebních organizací pracujících na principu bytových družstev 15 %. V současné době se v rámci tohoto systému prodává třetina bytů na ruském trhu.
Na co si dát pozor při koupi bytů pro bytová družstva
Podle statistik jedním z hlavních faktorů, které ovlivňují výběr bydlení, není forma smlouvy, ani dostupnost infrastruktury v okolí domu, ale pověst developera, jeho zkušenosti v stavba bytových domů, platební podmínky za byt.
Pokud se však jednotlivec rozhodne vstoupit do bytového družstva, musíte věnovat pozornost několika důležitým bodům:
- Zkontrolujte investiční smlouvu mezi stavební firmou a bytovým družstvem. Je lepší, když jako developer vystupuje samotné družstvo. Bytové družstvo v tomto případě nese plnězodpovědný za výstavbu vícepodlažních budov.
- Prostudujte si další titulní dokumenty: stavební povolení, smlouvu o pronájmu pozemku nebo vlastnictví pozemku.
- Seznamte se se Stanovami bytového družstva. Zvláštní pozornost by měla být věnována podmínkám vstupu a výstupu z družstva. A také o postupu při placení příspěvků a získání bytu.
Pokud jsou všechny výše uvedené dokumenty jasné a transparentní, můžete bezpečně uzavřít smlouvu s družstvem.
